Die Grenze bei Mitbewohnern im Mietobjekt

Wenn der Wohnraum knapp ist und die Mieten immer teurer werden, nehmen gerade einkommensschwache Familien auch ein beengtes Wohnen in Kauf. Grundsätzlich darf der Mieter enge Familienangehörige auch ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters bei sich aufnehmen. Dazu zählen Ehepartner und natürlich auch die eigenen Kinder. Doch wo ist die Grenze? Müssen Vermieter es hinnehmen, dass die Wohnung immer voller wird? Je nach Situation gelten andere Regeln. RE/MAX Germany stellt Ihnen im Folgenden drei verschiedene Szenarien vor.

Zehn Quadratmeter als Faustregel: In München teilte sich ein Ehepaar eine knapp 26 Quadratmeter große Wohnung . Im Laufe der Jahre bekam das Paar zwei Kinder und wohnte nun zu viert in dem Ein-Zimmer-Apartment (Wohnraum 16 Quadratmeter). Auf die Aufforderung der Hausverwaltung, die in der Wohnung lebenden Personen „zu reduzieren“, reagierte der Mieter nicht. Daraufhin kündigte ihm der Vermieter. Zu Recht urteilte das Amtsgericht München (Aktenzeichen: Amtsgericht München, 415 C 3152/15). Der Mieter sei berechtigt, seine Ehegattin und seine Kinder in die Wohnung aufnehmen. Allerdings dürfe dadurch keine Überbelegung entstehen. Das Gericht befand, dass eine Wohnung nicht überbelegt ist, wenn durchschnittlich zehn Quadratmeter pro Person einer Familie gegeben sind. Im vorliegenden Fall kämen auf eine Person aber gerade einmal rund vier Quadratmeter Wohnfläche. Noch dazu lebten alle Familienmitglieder im selben Raum.

Besuch oder Mitbewohner: Anders als bei engen Verwandten muss der Mieter auf jeden Fall die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er entfernte Verwandte oder Freunde bei sich unterbringen möchte (§ 540 Abs. 1 BGB). Wenn deren Aufenthalt über vier bis sechs Wochen hinausgeht und der Vermieter vermutet, dass aus dem Besuch ein Dauerzustand wird, sollte er den Mieter um Klärung der Wohnverhältnisse bitten. Ein Schweigen könnte ihm ansonsten als Duldung ausgelegt werden.

Untervermietung nur mit Erlaubnis: Auch eine Untervermietung eines Wohnungsteiles ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine mietvertragliche Pflichtverletzung dar. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätte. Auch wenn die Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, ist eine Vermietung an Feriengäste nicht gestattet. Auch in diesem Fall ist der Vermieter bei erfolgloser Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.

Verweigern Sie einem Mieter die Untermieterlaubnis pauschal, hat dieser ein Sonderkündigungsrecht. Weisen Sie in Ihrer Antwort auf eine allgemeine Anfrage Ihres Mieters also besser darauf hin, dass die Untermieterlaubnis erst in Betracht kommt, sobald dieser einen konkreten Untermieter genannt hat. Bei einer pauschalen Erlaubnisverweigerung kann der gut informierte Mieter ansonsten das Sonderkündigungsrecht geltend machen. Genau das ist nicht selten Ziel und Zweck einer solchen Anfrage.