Wer haftet für Verletzungen auf eisigen Wegen?

Vor allem im Süden Deutschlands hat Frau Holle in diesem Jahr schon große Schneemassen vor sich hergewälzt und damit für Chaos und Unfälle auf den Straßen und Wegen gesorgt. In München ging 2018 ein Mieter bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), weil er sich eine Verletzung auf dem Gehweg vor dem Haus zugezogen hatte. Doch kann der Vermieter einer Immobilie für solche Schäden durch Sturz belangt werden?

Stürzt ein Passant aufgrund von Eis und Schnee vorm Haus, kann er Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen. Denn der Vermieter muss dafür sorgen, dass der Zugang zum Mietobjekt gewährt ist (BGH §535 Abs. 1). Laut Gesetz ist die Stadt oder Gemeinde für den Winterdienst auf öffentlichen Straßen und Bürgersteigen verantwortlich. Über die Ortssatzung kann sie diese Pflicht jedoch auch auf die anliegenden Hauseigentümer übertragen. Die Eigentümer wiederum können die ungeliebte Schneeräumpflicht an die Mieter weitergeben. Dies muss allerdings im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Die Wege müssen vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum geräumt werden. Auch die Wege von der Haustür zu den Mülltonnen und bis zu den auf dem Grundstück befindlichen Parkplätzen gehören dazu. Die Bewohner eines Mehrfamilienhauses sind ferner angehalten, sich beim Schneeräumen in einer festgelegten Reihenfolge abzuwechseln. Der Vermieter muss für den Schneeräumdienst allerdings die nötigen Geräte und das Material zur Verfügung stellen. Doch an der Grundstücksgrenze endet die Pflicht. Es sei denn, die Gemeinde hat die Räum- und Streupflicht auf den Eigentümer übertragen.

Im vorliegenden Fall hatte die Stadt die Schneeräumpflicht. Sie hatte dafür einen Winterdienst beauftragt. Dieser hatte den Gehweg mehrfach geräumt und gestreut – allerdings nicht auf der gesamten Breite. So war der Streifen bis zur Schwelle des an den Gehweg angrenzenden Hauses nicht von Eis und Schnee befreit. Ein Mieter stürzte und brach sich den Fußknöchel. Er sah den Vermieter in der Pflicht und verklagte ihn auf Schmerzensgeld (4.300 EUR plus Zinsen). Der BGH wies die Schadenersatzklage zurück. Er urteilte, dass ein Vermieter über die Grundstücksgrenze hinaus nur haftet, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen. Es sei für den Mieter zumutbar gewesen, den nicht geräumten Streifen des Gehwegs „mit der gebotenen Vorsicht zu überqueren“ ( AZ: VIII ZR 255/16). Auch dass die Stadt München den Gehweg nur mittig (ca. 1,20 m breit) geräumt hatte, sei ausreichend.

Der Vermieter muss darüber hinaus kontrollieren, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wird. Dies sollte er sogar zwei bis dreimal in der Woche tun. “Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass eine monatliche Kontrolle nicht ausreicht“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverein Haus & Grund Deutschland. Kontrolliert er nicht, haftet er für etwaige Schäden, falls jemand zu Fall kommt. Geräumt werden muss werktags von 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8 Uhr. Nach einem Urteil des BGH muss bei starkem Schneefall auch mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden (AZ: VI ZR 49/83), bei Glatteis besteht sogar sofortige Streupflicht. Wenn ein Mieter seiner Räumpflicht wegen Urlaub oder Krankheit nicht nachkommen kann, muss er für Ersatz sorgen. Im Schadensfall könnten die Forderungen sonst an den Mieter weitergeleitet werden. Gestreut werden darf übrigens mit Sand, Granulat oder Rollsplit – Salz sollte wegen seiner Umweltschädlichkeit nicht verwendet werden.