Mietrechtsreform 2016

geschrieben am 13.09.2016 von Klaus Peltzer

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) arbeitet derzeit an der Mietrechtsreform 2016. Neben weiteren mieterfreundlichen Regelungen soll darin der Mietspiegel neu aufgestellt und die Mietpreisbremse überarbeitet werden.

Die Mietpreisbremse in ihrer jetzigen Form erwies sich als wirkungslos. Seit Mitte 2015 in Kraft, sollte sie zu einer Deckelung der Wiedervermietungsmiete in städtischen Gebieten „mit angespanntem Wohnungsmarkt“ führen. Der neue Mieter sollte nicht mehr zahlen müssen, als die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 Prozent. Doch laut Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) liegt der Mietzins bei Wiedervermietungen in Gebieten mit „angezogener Bremse“ derzeit durchschnittlich 22 Prozent über der Vergleichsmiete.
Mittlerweile brachte der Berliner Senat eine Initiative zur Reform des stumpfen Instruments in den Bundesrat ein. Demnach sollen Vermieter verpflichtet werden, die Miete des Vorgängers offen zu legen. Wer bei der Wohnungssuche derzeit auf diese Angaben bestehe, müsse „oftmals erleben dass er dann eben die Wohnung nicht bekommt“, so Senatschef Müller.

Mehr als die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent darf der Vermieter nur verlangen, wenn eine umfassende Modernisierung stattgefunden hat. Fordert ein Vermieter für eine unsanierte Altbauwohnung 20 Prozent mehr Mietzins, gilt er laut § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches als Wucherer und macht sich damit strafbar. Damit der „Wuchererparagraf“ greift, soll die Beweispflicht umgekehrt werden. Der Mieter muss dann nicht mehr belegen, dass er in eine Notlage gerät, weil er auf die Anmietung ausge- rechnet dieser Wohnung angewiesen ist. Stattdessen muss der Vermieter die Steigerung rechtfertigen.

Reform und Aufwertung des Mietspiegels


Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist im Mietspiegel festgelegt. Bislang wird dieser anhand der Mietverträge ermittelt, die in den vergangenen vier Jahren verändert wurden. Künftig sollen die letzten acht Jahre bei der Erstellung des Mietspiegels ausschlaggebend sein. Der „qualifizierte Mietspiegel“ hat im Streitfall ebenso viel Gewicht wie ein gerichtliches Sachverständigengutachten.

Mieterhöhung nach Modernisierung


Ein weiterer wichtiger Eckpunkt der Mietrechtsreform sind die Modernisierungskosten. Statt der bisherigen 11 Prozent sollen dann nur noch 8 Prozent auf den Mieter umlegbar sein. Außerdem beinhaltet die Reform eine Kappungsgrenze für die umlegbaren Kosten. Diese dürfen dann nur noch maximal drei Euro pro Quadratmeter im Zeitraum von acht Jahren betragen.

Damit Mieter sich bei steigenden Kosten nicht auf die Modernisierungskappungsgrenze oder die, ebenfalls neue, Härtefallklausel (max. 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Miete und Heizung) berufen können, wird die Berechnung der Modernisierungsumlage vereinfacht. Kosten bis zu 10.000 Euro sind zu 50 Prozent umlegbar. Förderungsmittel werden nicht mehr zu Gunsten der Mieter berücksichtigt. Auch ein altersgerechter Umbau wird künftig als Modernisierung gewertet.

Berechnung der Wohnfläche


Letzter Punkt ist die strittige Berechnung der Wohnfläche. Nicht mehr das, was im Mietvertrag steht, sondern die tatsächliche Größe des Objekts ist Maßstab für die Berechnung einer Mieterhöhung. Balkone, Terrassen und Dachgärten werden zu einem Viertel angerechnet.

Quellen: Bundesministerium für Justiz und Verbrau- cherschutz (bmjv.de), BGB, mietrecht-reform.de deutsche-wirtschaftsnachrichten.de, meineimmo- bilie.de.

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